黄其森获万科24亿驰援,但这笔钱并不好拿

/2020-07-31/
原标题:黄其森获万科24亿驰援,但这笔钱并不好拿作者|蔡真来源|野马财经巨头援助对泰禾来说是个积极的开始。泰禾战投真面目今日揭晓。7月31日,泰禾集团(0007... ...

原标题:黄其森获万科24亿驰援,但这笔钱并不好拿

作者 | 蔡 真

来源 | 野马财经

巨头援助对泰禾来说是个积极的开始。

泰禾战投真面目今日揭晓。

7月31日,泰禾集团(000732.SZ)发布公告称,公司实际控制人黄其森与海南万益管理服务有限公司于2020 年 7 月 30 日签署了《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其持有泰禾集团的 19.9%股份转让给海南万益。而海南万益则是万科的全资子公司

此次标的股份转让价格为4.90 元/股,转让总对价为24.3亿元。7月31日开盘泰禾集团上涨10.03%,报6.58元/股,收盘报5.94元/股,下跌0.67%。

仍存变数

泰禾集团引入战略投资者的消息披露于今年5月13日,公告称泰禾集团控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,可能涉及公司控制权的变更

当时知名地产分析师严跃进对野马财经表示:“此次泰禾股票出现波动,很大程度上是因为投资者受到了‘控制权变更’的影响,换而言之,一家地产企业在深交所公告中提及此类内容,确实是比较令人惊讶的,或者说难以想象。”

80天后,出现在公告里的是一向以稳健著称的万科,它并非此前传闻的国企央企,也并未对泰禾集团的控制权产生影响。24亿元的交易金额不算大,对万科也似乎性价比十足。

但泰禾集团掌舵人黄其森想拿到这笔钱并不容易

首先,这份股权转让协议有许多先决条件:根据补充协议内容,泰禾需要制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持目标公司恢复正常经营,能支持目标公司可持续经营,并且该债务重组方案的上述作用能得到双方的一致认可。

并且,万科不对泰禾集团及目标公司的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任为其提供任何增信措施或财务资助。不过在标的股份转让完成之后,万科将协助泰禾集团完善公司治理,盘活存量资产,支持目标公司正常经营。

泰禾称这笔交易将有助于优化公司股权结构,有助于帮助公司不断完善公司治理,同时还有助于推动公司目前进行的债务重组工作,盘活存量资产,维持正常经营,从而帮助实现公司长远价值,维护公司及股东利益。

万科方面则对野马财经表示:“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性。”

24亿元很难解渴,不过对泰禾来说是个积极的开始。

卖子求生

2019年度,泰禾集团实现营业收入236.21亿元,同比下降23.77%;扣非归母净利润为-4.02亿元,同比下降118.97%。

对于归母净利润下滑情况,泰禾集团在业绩预减公告中解释:

其一,2019年累计减少并表项目21个,由此确认投资收益约15.5亿元;与此对应,2019年度房地产销售业务收入减少约72亿元;受国家房地产调控政策影响,导致2019年度毛利率大幅下滑,影响净利润约20亿元。

其二,2019年度因地产整体环境影响,公司持有的投资性房地产公允价值评估增值比2018年度评估增值额少6.66亿元;公司持有的合、联营企业投资收益同比减少3.73亿元。

其三, 2019年度公司计提的各项减值准备合计约6.4亿元,同比增加2.7亿元。

去年整年,泰禾转让和合作开发了大量项目,以缓解债务压力,野马财经统计,仅披露的交易涉及金额就超90亿元

(泰禾2019年出让的21个项目来源:东财Choice)

从业绩来看,泰禾降杠杆的努力有一定成效。

截至2019年底,泰禾经营性现金流达186.7亿元,同比增长46亿元;有息负债水平由2018年底约1380亿元下降至当前约960亿元,同比下降约30%;净负债率下降140%至243.76%,资产负债率为84.88%,下降约2个百分点。

目前泰禾的偿债压力依然极大。根据2020一季报,泰禾集团短期借款65亿元,一年内到期的非流动负债607.40亿元,期末现金及现金等价物余额仅41.79亿元

2020年的新冠疫情让泰禾雪上加霜。2020年一季度泰禾营业收入为4.8亿元,同比减少93.57%;归属于上市公司股东的净利润下滑157.99%至-5.64亿元。泰禾称,目前销售情况已陆续恢复至往年同期水平。

逆风翻盘?

泰禾的债务危机固然棘手,但黄其森的筹码也还不错。

2019年6月召开的媒体见面会上,黄其森表示:“泰禾有6000亿货值、1000多亿的负债,回旋余地还是非常大的,而且又在一线、强二线。你说这个风险有多大,没有大家想象的那么大,这些东西都是公开的。”

在一系列甩卖之后,泰禾集团仍有约4000亿的货值,且主要分布在一二线城市。

泰禾集团副总裁全忠曾透露“以北京为中心的城市群、以上海为中心的城市群,还有广深为中心的城市群,这三个城市群占泰禾整个土地的80%,剩下就是福州、厦门。与此同时,泰禾自2015年开始布局大湾区,目前在大湾区以已有12个项目。”

在高端住宅领域,泰禾“院子”、“大院”、“小院”、园系、府系等系列产品都有不错的美誉度,如果盘活项目带来现金流,加上战略投资,泰禾翻盘的可能性并非没有。

(泰禾福州院子交房 来源:泰禾集团官网)

除此之外,A股的上市平台,干净简单的股权结构都是泰禾集团有吸引力的地方。

引入战略投资缓解债务困境,这在房产界并不少见。

2014年,中交集团入主绿城,创始人宋卫平逐渐隐退。有了央企的信用背书,绿城的融资成本大大降低,2019年销售额迈过了2000亿大关。

2018年3月,华夏幸福被曝资金链断裂,随后控股股东华夏控股将其19.7%股权转让给平安,平安集团成为第二大股东。引入险资之后华夏幸福的筹资现金流大幅增长,总营收跨过千亿大关。

近期波折不断的新华联集团,也在5月14日宣布与中国国际金融股份有限公司签订合作协议,双方将合作为新华联引入实力雄厚的战略投资者,重点是央企或国企。

万科和泰禾能够顺利牵手吗?欢迎评论区留下你的看法。

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